Élesedő árverseny a lakáshitelek piacán

| szerző: | olvasási idő: kb. 3 perc

A hosszú kamatperiódusú hitelek piacán is végre valahára beköszöntött a valódi verseny. Ennek nyertesei a hitelfelvevők lehetnek, de nem árt végiggondolni, milyen feltételekkel érdemes belevágni egy lakáshitelbe.

Hiányzott a verseny

Az alapkamat csökkentésnek követve a 3,6 és 12 havi kamatperiódusú jelzáloghitelek kamata 2011. augusztus 29-e óta csökken. Akkor 6,75 százalék volt az alapkamat, jelenleg 0,9 százalék. (A jegybank bejelentette, hogy további kamatcsökkentést nem terveznek.) Az egy évre vagy rövidebb időre rögzített hitelek referenciakamata (3,6 és 12 havi BUBOR) ezt a változást követte. Úgy csökkent a lakáshitelek kamata, hogy a kamatfelárak (= a bank nyeresége) nem változtak. Jelenleg a 2 százalékos kamatfelár és a 3 százalék alatti kamat is elérhető.

A folyamatosan csökkenő rövid kamatperiódusú hitelkamatok mellett a legjobb 10, 15 és 20 évig fix kamatok több mint egy éve változatlanok voltak egészen június elsejéig. A legjobb öt, három éves kamatperiódusú hitelek árazása régóta szűk sávban mozgott.

A fenti állításban alapvetően semmi meglepő nincs. A jegybank alapkamat alakulása és a bankok 3,5,10,15 és 20 éves forrásköltségei között nincs összefüggés. Azonban ezen hiteltermékek árazásának befagyásában úgy tűnik, nagy szerepet játszott a kellően intenzív versenyhelyzet hiánya.

Sokáig csak egyetlen bank kínálatában szerepelt egyáltalán 5 évnél hosszabb kamatperiódus. Mára 7 banknál érhető el ilyen hiteltermék. A fix kamatú finanszírozást keresők száma pedig egyre nő akkor is, amikor az elérhető legjobb változó kamatozású hitelkamat már 3 százalék alatt jár.

A megfelelő kínálat és kereslet mellett pedig a fix kamatú hitelek árazása is megindult lefelé, némely kamatperiódus esetében öles léptekkel.

A jelenleg elérhető legjobb jelzáloghitel kamatok:
3 éves kamatperiódus: 4,23 százalék
5 éves kamatperiódus: 4,49 százalék
5 éves kamatperiódus három gyermekes CSOK igénylőknek új építés OTK: 3 százalék
5 éves kamatperiódus használt ingatlanra OTK: 3,85 százalék
10 évig fix (= a futamidő is csak 10 év lehet): 4,25 százalék
10 éves kamatperiódus (=a futamidő lehet hosszabb 10 évnél): 5,72 százalék
15 évig fix (= a futamidő is csak 15 év lehet): 5,22 százalék
20 éves kamatperiódus: 6,99 százalék  (Csak egy bank kínál ilyen ajánlatot és az árazása több, mint egy éve változatlan.)

Amennyiben csak a kamat és egyszeri költség (THM) alapján választunk finanszírozást, előfordulhat, hogy a hitelünk tényleges összköltségét tekintve egy kifejezetten drága megoldást kapunk. Itt nem a különböző kamatperiódusok között meglévő kamat- és kockázatkülönbségre utalok. Azonos kamatperiódusú ajánlatok összehasonlításakor sem elég a kamatot (és a hitel egyszerű költségeit) összemérni. Egy kedvező kamatú hitel is méregdrága hitellé alakulhat.

Ha a hitel igénylésekor vállalt havi jóváírásokat nem teljesítjük

Mostanra a fix kamatú hitelek esetében is általános gyakorlat lett, hogy amennyiben a hitel teljes futamidejére vállalják a hiteligénylők, hogy egy bizonyos határértéket meghaladó jóváírás érkezik havonta a hitelező banknál vezetett folyószámlára, akkor a hitel teljes futamidejére kamatkedvezményt kapnak. (Amennyiben jóváírás érkezik a törlesztési számlára az plusz bevételt fog jelenteni a banknak és annak kockázata is csökken, hogy a pénzintézet nem tudja beszedni a havi törlesztőt.) Mi történik akkor ha vállalt jóváírás nem teljesül? A hitel kamata emelkedik.

A következő szempontokat vegyük figyelembe a lakáshitelünk kiválasztásakor!
- mekkora jóváírás teljesítésére kötelezzük el magunkat?
- egy számláról kell érkeznie vagy jöhet több forrásból is?
- jövedelemként kell érkeznie vagy más jogcímen jöhet?
- egy összegben kell érkeznie vagy több tételben is jöhet?
- ha elveszítjük  a kamatkedvezményt akkor mennyivel emelkedik meg a hitelünk törlesztőrészlete?
- visszaszerezhető-e és ha igen, mennyi idő után a kedvezmény?

Sok esetben a prémium árazású kölcsönből egy a piaci átlagnál jelentősen drágább hitel lesz, ha a kamatkedvezmény feltételét nem sikerül teljesíteni!

Ha előtörlesztünk

Március 21-ével megszűnt a korábban kormányrendelet keretében biztosított díjmentes előtörlesztés lehetősége és előtörlesztési díj maximális nagysága is nőtt. (A korábban felvett hitelekre még a korábbi szabályozás vonatkozik.)

Nőtt azon pénzintézetek száma is, ahol az x éven belül történt előtörlesztést oly módon büntetik, hogy hiteligényléskor elengedett költségeket utólag kiszámlázzák. Az sem mindegy, hogy bármilyen összegű előtörlesztés az előtörlesztési díjon felüli plusz költséget von maga után, vagy csak egy határértéknél nagyobb, vagy csak a teljes tartozás visszafizetését büntetik. Persze az a legjobb, ha bármennyit előtörleszthetünk úgy, hogy nem kell az elengedett költségeket utólag kifizetni, sőt maga az előtörlesztés is ingyenes. Van ilyen hitelajánlat is.

Annak szemléltetésére, hogy egy előtörlesztés milyen brutálisan magas plusz költséget jelenthet álljon itt két konkrét példa:

1. példa: 15 millió forintos lakáshitelünk folyósítását követő 5 éven belül lejár egy lakástakarék-pénztári (ltp) megtakarítás, és szeretnénk a megtakarításunkkal csökkenteni a hiteltartozásunkat.

Előtörlesztés díja: az előtörlesztett összeg 1,5 százaléka, azaz 21 ezer forint

Hiteligényléskor elengedett költségek:  225 ezer forint

Összesen: 246 ezer forint plusz költség – vagyis 40 ezer forint híján az ltp után járó teljes állami támogatást odaadtuk a hitelező bankunknak

2. példa: 15 millió forintos lakáshitelünket folyósítását követő 5 éven belül teljes egészében visszafizetjük a hitelt

Előtörlesztés díja: az előtörlesztett összeg 1,5 százaléka: 225 ezer forint (nem számoltam a közben visszafizetett tőkével)

Hiteligényléskor elengedett költségek: 225 ezer forint

Összesen: 450 ezer forint plusz költség

Mindkét esetben 1 százalék, de maximum 30 ezer forint is lehetett volna előtörlesztés díja, ha annak idején másik pénzintézetre esik a választás.

Más termékek

Ha kamatkedvezményért cserébe olyan drága biztosítást, bankszámla-csomagot kell választani, amit a kamatkedvezmény levonása után is olcsóbban, jobb szolgáltatások mellett is megkaphattunk volna máshol.

Mindezeket figyelembe véve érdemes olyan szakember segítségét igénybe venni, aki nemcsak néhány pénzintézet ajánlatát ismeri és a kamatkedvezmények feltételeit és az előtörlesztés költségeit is figyelembe véve segít nekünk a legkedvezőbb finanszírozási lehetőséget megtalálni!

Gábortól a cikk alatt vagy direktben itt tudtok kérdezni: gabor.solymosi@benkspartner.hu

Hirdetés
Szavazz!

Véget vetnek az európai kiküldetéseknek?

Az október 20-i uniós csúcson kerülhet terítékre a munkaerő-piaci...

Tarolják a piacot az elektromos autók?

A nagy autógyárak szerint az utolsó lökést a dízelbotrány adta, hiszen a...

Forex mazsoláknak

Forex mazsoláknak. - Forex? Mazsoláknak? Mi van? - kérdezhetnéd. Nyugodjál...

Hirdetés
Brexit

Az Európai Tanács elnöke szerint...

Nagy Britannia nyitott marad, de maga fogja ellenőrizni a bevándorlást.

Csak a főbb kérdések rendezése után lehet tárgyalni egy átmeneti időszakról.

Hirdetés
Előrejelzés

Hetekre megbénul az Európai Unió legnépesebb tagállama - értékelte a...

Londoni pénzügyi elemzők szerint a háztartási szektor erőteljes fogyasztási...

Londoni elemzők alacsonyabb adókat várnak és kisebb készséget a további...

Hirdetés
Ezt olvasta már?

Egyre népszerűbb a panel »

ALTERA 1549 (5,09 ) ANY 1352 (0,30 ) APPENINN 410 (-3,53 ) BIF 1070 (-0,37 ) CIGPANNONIA 274 (-1,08 ) CSEPEL 1065 (0,57 ) Duna House A 3750 (-1,70 ) ELMU 24100 (-0,31 ) EMASZ 21500 (-0,14 ) ENEFI 255 (0,39 ) ESTMEDIA 20 (-20,00 ) FHB 517 (-1,15 ) FUTURAQUA 38 (-2,56 ) GSPARK 3885 (0,65 ) KONZUM 2287 (-1,04 ) KPACK 9999 (-0,01 ) KULCSSOFT 875 (-0,34 ) MASTERPLAST 545 (-0,91 ) MOL 3039 (-0,59 ) MTELEKOM 475 (-0,63 ) NORDTELEKOM 21 (5,00 ) OTP 9710 (-4,57 ) OTT1 47 (4,44 ) PANNERGY 475 (-1,86 ) RABA 1260 (-0,94 ) RICHTER 6679 (-1,05 ) TRINV 30 (-9,09 ) WABERERS 5000 (0,99 ) ZWACK 16790 (-0,06 )