Érdemes-e szállodába fektetni?

Property Investment Forum 2011

A szakértők szerint pesszimizmus uralkodik az hazai ingatlanpiacon, szinte minden szegmens tekintetében borúlátóak a kilátások- hangzott el a Property Investment Forum 2011 rendezvényen.

Az elmúlt évek a hotelpiacon is gyökeres változásokat hoztak, számos új szálloda nyitotta meg kapuit, hiszen az önrész mellé könnyen lehetett európai uniós támogatást és banki finanszírozást szerezni. A legtöbb esetben azonban a gazdaságos működésre vonatkozó számításokat elmulasztották, vagy ami még rosszabb, maga a koncepció volt hibás. Ennek eredményeképpen napjainkban egyre több finanszírozó vált kényszerűen szállodatulajdonossá, ami teljesen új helyzetet teremtett ezen a piacon.

A finanszírozó által lefoglalt szállodaingatlanok egyik fontos jellemzője, hogy többnyire rossz állapotban kerülnek az új tulajdonoshoz, hiszen az előző menedzsment a tornyosuló problémák közeledtével már az állagmegóvásra sem költ - hangsúlyozta a „Speciális ingatlanok üzemeltetése – Hotelek, stadionok, rendezvényközpontok” panelbeszélgetésben Csordás Imre, az Accent Hotel Managament Kft. ügyvezető igazgatója. A létesítményeket általában mégis költséghatékonyabb tovább üzemeltetni, mint sem bezárni az átvételt követően. Egy későbbi újranyitás egyrészt költségesebb, másrészt az ingatlan így nehezebben értékesíthető.

Érdemes szakértő üzemeltetőnek átadni az irányítást, akinek a legelső feladata éppen annak eldöntése, lehet-e gazdaságosan működtetni az adott hotelt. A problémát sok esetben nem is feltétlenül az okozza, hogy az épületek és berendezések műszakilag rossz állapotban vannak, hiszen ezt némi ráfordítással lehet pótolni, sokkal inkább a szálloda presztízse romlik le, amit viszont sokkal nehezebb felmérni és helyreállítani, sőt mindez időben és energiában is jelentős befektetést igényel. Az előbb említettek viszont újabb tőkeinjekciót igényelnek, amit a veszteségét éppen leíró tulajdonos nem mindig akar elfogadni. A bizalmát vesztett befektetőt azonban sok esetben meg lehet győzni. Ennek legfontosabb feltétele azonban az, hogy az üzemeltető átlátható gazdálkodást folytasson, amit rendszeresen meg is kell, hogy osszon a tulajdonossal.

A szakember szerint egyébként a tulajdonosok elvárásai a szálloda jövedelmezőségét illetően igen változóak. Ennek oka éppen az, hogy nem feltétlenül az ingatlanüzemeltetés a fő profiljuk és sok esetben szakmai tanácsadók nélkül tervezték beruházásaikat, így fordulhat elő, hogy Magyarországon épültek olyan szállodák, ahol a bevételek még az üzemelési költséget sem fedezik. Ez azonban nem a válság és a rossz piaci környezet hatása, ezek a projektek normális gazdasági körülmények között sem biztos, hogy fenn tudnák tartani magukat. Ezzel pedig nehezen szembesülnek a korábbi beruházók.

A jelenlegi körülmények között egy szálloda-beruházás megtérülési ideje a szokásos 15-20 év helyett 20-30 évre tolódott ki. A főváros esetében az EU elnökség miatti foglaltsági adatok csak az első félévet szépítik, így ismét érvényesül az a többéves tendencia, hogy a szobaárak régiós összehasonlításban Budapesten a környező országok nagyvárosaihoz képest számottevő mértékben alacsonyabbak – állította Csordás Imre. A helyzet vidéken némileg kedvezőbb, de ez csupán az üdülési csekk által generált többletforgalomnak köszönhető. A wellness szállodák esetében a gondosan kitalált és jól megtervezett koncepcióra, a szükségletekhez igazított termékekre van kereslet. A piac azonban itt gyors ütemben telítődik, a túlkínálat oka részben az is, hogy gyakran minden racionális alapot nélkülöző projektek is megvalósulhattak. Néhány nagyon különleges projekt kivételével napjainkban Budapesten leginkább a budget kategóriás, minimális szolgáltatást nyújtó - és ezért minimális személyzettel működtethető - hotelbe érdemes beruházni, olyanba, amelynek rendkívül jó az elhelyezkedése.
 

Varga: lehet szerepe egy önálló Pénzügyminisztériumnak

Az előfeltételek teljesítésének köszönhetően az előkészítésnél gyorsabb, a nyár elején-közepén elinduló tárgyalásra számít az IMF-fel és az EU-val Varga Mihály, a Miniszterelnökséget vezető államtitkár, aki június 1-jétől tárca nélküli miniszterként vezeti a tárgyalásokat.

Változatlanul veszteségek Amerikában

Veszteséggel zártak a New York-i értéktőzsde vezető mutatói szerdán. A piac hangulatát az befolyásolta, hogy az Európai Központi Bank este megerősítette: néhány görög bankkal szemben "leállította a monetáris műveleteket", és nem nyújt likviditást számukra, mert nem történt meg a szükséges feltőkésítés.

Erősödött a forint

Csütörtök reggelre kissé erősödött a forint árfolyama.A jegyzést továbbra is a sikertelen görög kormányalakítási kísérletek után nyugtalanabb euróövezeti hangulat alakítja.

Az ázsiai piacok is jól teljesítettek

A tokiói értéktőzsde fő mutatója csütörtökön emelkedett, kétnapi esés után.

Hazarendelték a szélsőjobbos olasz diplomatát

Az olasz külügyminisztérium azonnali hatállyal hazarendelte Mario Vattani oszakai konzult, akire fegyelmi vizsgálat vár szélsőjobboldali nézetei miatt. Ő maga a sajtónak nyilatkozva azt állította, hogy üldözik.