A brit főváros a világ legdrágább lakóhelye a CBRE nemzetközi ingatlan-tanácsadó „Global Living Report” című új lakópiaci jelentése szerint. A metropolisban van olyan hely, ahol négyzetméterenként hozzávetőleg 8,6 millió forintos áron vásárolható új építésű, felsőkategóriás belvárosi ingatlan. Az Otthon Centrum „Lakáspiaci Monitor” elemzése szerint Budapesten ezzel szemben egy belvárosi újépítésű, prémium lakás átlagos négyzetméter ára „csupán” 700 ezer forint. A CBRE és az Otthon Centrum közös elemzésében azt vizsgálja meg, hogy miből adódik az óriási különbség a lakóingatlanok árai között.

Eltérő mozgatóerők

Hong Kong, New York City és London évek óta váltják egymást a dobogó legfelső fokán, 2014-ben a brit főváros 16%-os áremelkedéssel azonban rávert a másik két világvárosra. Manhattanben 7,8 milliós négyzetméter árral szembesülhetünk, ha belvárosi, prémium újépítésű lakásra vágyunk, Párizs belvárosában 4,8 millió a négyzetméterár, míg Berlin a legolcsóbb a nyugat-európai fővárosok sorában, alig 1,1 milliós négyzetméterenkénti egységárral. Budapesten a belvárosi (V. és I. kerületi) újépítésű, felsőkategóriás lakások átlagos négyzetméter ára 700 ezer forint, amivel a legolcsóbb a mezőnyben, bár ez az ár hazai szemmel így is borsosnak tekinthető, hiszen a fővárosi újépítésű átlagárnak duplája. A Londonba költöző magyar munkavállalók természetesen nem a prémium szegmens lakásait célozzák meg, de a felső kategóriás ingatlanokból jól lehet következtetni az egész piacra és ezáltal jól illusztrálni a két város közötti különbségeket.

Az eltéréseket az elmúlt években eltérő ártrendek is magyarázzák. Az angol főváros 16%-os áremelkedésével szemben, Budapesten csak 2-3 százalékos emelkedés volt mérhető 2013-ról 2014-re. Bár mindkét városban a befektetői kereslet is szerepet játszik az áremelkedésben, London esetében ez a kereslet jóval erősebb. „A legszembetűnőbb különbséget London globális szerepe adja, a világ minden részéről vonzva a befektetőket, akik hosszú távú befektetési eszközt látnak a londoni luxuslakásokban” – mondta Borbély Gábor, a CBRE elemzési és tanácsadási vezetője. – „A belvárosi ingatlanok piacát 46%-ban külföldiek mozgatják az angol fővárosban.”

Budapesten is nőtt a külföldiek száma a lakáspiacon, ez leginkább az V. kerületben jellemző, ahol az Otthon Centrum szerint 2014-ben a vevők több, mint 13 százaléka volt külföldi. Ez ugyanakkor jócskán elmarad a londoni szinttől, egész Budapestet tekintve arányuk nem éri el a 2 százalékot sem.

A külföldiek befolyását, és London globális szerepét az is nagyon jól mutatja, hogy a londoni belváros árai nem csak magyar szemmel csillagászatiak, hanem az átlagos angol családoknak is. Az Eurostat által publikált, legutolsó, 2013-ra vonatkozó, 4 fős, kétkeresős családok átlagos nettó jövedelmét alapul véve jól látszik: „Míg egy átlagos angol családnak 35 évnyi teljes nettó jövedelmét kell egy 50 négyzetméteres, bel-londoni, újépítésű lakás megvásárlására fordítani, addig egy átlag magyar családnak csak 12 évnyi teljes nettó fizetése szükséges Budapest belső kerületeiben egy felsőkategóriás, 50 négyzetméteres újépítésű lakás megvételéhez.” – mondta Déry Attila, az Otthon Centrum vezető elemzője.

Ez azt is jelenti, hogy bár a külföldi munkavállalás jelentette magasabb jövedelem a hazai viszonyok között vonzó, mégis, a hosszú távú külföldi letelepedésre, egzisztencia építésre vonatkozó terveket a magas ingatlanárak felülírhatják. Annál is inkább, mivel nem csak a világ legdrágább városában, Londonban kell többet dolgozni egy lakásért, hanem Párizsban és Rómában is. Ugyanakkor Dublin, Amszterdam, vagy Berlin ilyen szempontból vonzóbb, hiszen a belvárosi, 50 négyzetméteres újépítésű lakások megvásárlása egy átlagos család 4-6 évnyi teljes nettó jövedelmét teszi ki.

Mennyit kell dolgozni egy lakásért

London kiemelkedő, és Budapest külföldi szemmel alacsony lakásárai nem csak a prémiumszegmensre jellemzőek, az Otthon Centrum egy korábbi felmérése alapján a nagy különbség az egész piacot tekintve is jellemző. Tehát a különbség igaz az átlagos, a kiköltözők számára elérhetőbb lakásokra is; a helyi kereseti viszonyokat figyelembe véve is kétszer annyit kell dolgozni egy londoni átlaglakásért, mint egy budapestiért.

A nyugat-európai lakásárak emelkedése mögött a kereslet-kínálat egyensúlyának felbomlása húzódik meg. Londonban a legkritikusabb a helyzet: az elmúlt tíz évben egymillió fővel nőtt a város lakossága, de alig 200.000 új apartman épült, azaz csak minden ötödik új betelepülőre jutott egy új lakás. Ez a 20%-os arány rendkívül alacsony, habár ez a mutató Párizsban és Berlinben is 50% alatti, a CBRE elemzése szerint. A fejlesztői oldal elégtelensége hasonlóan kritikus más nagyvárosokban is. A népességnövekedés különösen nagy kihívás volt a kínai főváros esetében, de mégis 2,3 millió(!) új lakás épült 10 év alatt a 3,3 millió új lakos számára. Tokióban az építőipar lépést tartott a kereslettel az elmúlt évtizedben.

Budapesten 2005 és 2014 között csaknem 65.000 lakás épült, a többségük a 2005 és 2009 között. Ebben az időszakban a népesség csak 55.500 fővel gyarapodott a fővárosban úgy, hogy Budapest népessége 2006-ig folyamatosan csökkent és csak 2007-től pozitív a demográfia folyamatok egyenlege. Az első ránézésre túlkínálatos helyzetet árnyalja, hogy az új lakások egyrészt a megszűnt lakásokat pótolják, másrészt a meglévő állomány minőségi cseréjét jelentik. Az eladatlan újépítésű lakáskészlet Budapesten 2010-től apadásnak indult.

Tovább árnyalja a képet, hogy a lakáspiacon az alapegységet a háztartások jelentik, melyek összetételében a népesség növekedésével párhuzamosan komoly változások voltak. 2001-ről 2011-re csökkent a 100 háztartásban élők száma, 225-ről 205-főre, magyarán a kisebb háztartások egységnyi népességnövekedés mellett nagyobb lakáspiaci keresletbővülést jelentenek. Az újépítésű lakások ára 2008 és 2011 között valóban csökkent, azonban nem csak a túlkínálat, hanem a háztartások negatív várakozásai és a romló finanszírozási helyzet is komoly szerepet játszottak ebben. 2011-től ingadozásokkal, de minimális növekedés jellemzi az újlakás árakat.