A KSH legfrissebb adatai szerint 2013-ról 2014-re 15 százalékkal nőtt az épített lakások száma, amivel egy 2009 óta tartó negatív trend szakadt meg a használatbavételi engedélyek számában. Még jobb hír, hogy a kiadott építési engedélyek száma 28 százalékkal haladta meg 2014-ben az előző éves mennyiséget.
Az örömünk azonban nem lehet felhőtlen: Budapesten például, bár 13 százalékkal több lakást építettek 2014-ben, mint 2013-ban, az értékesítési célú lakásépítések száma csupán 1 százalékkal nőtt. A keleti régiókban általában csökkent a lakásépítés, a megyei jogú városokban pedig csak 3 százalékos volt a növekedés.
Az újépítésű lakás piac felpörgetéséhez az újlakások ÁFA kulcsának csökkentésére, illetve kedvező fejlesztői hitelekre lenne szükség. 27 helyett 5%-os ÁFA mellett a jelenlegi szint mellett további évi 8.000 újépítésű lakás épülne, ami 8.800 munkahelyet teremtene – véli az Otthon Centrum.
Még nem vagyunk kint a vízből
2014-ben 15 százalékkal több lakás épült Magyarországon, mint egy évvel korábban. A növekedés nagyon fontos hír, de még hosszú út áll a lakásépítések és az újlakás piac előtt, amíg lerázza magáról a válság megpróbáltatásait. A 8358 átadott lakás csak 80 százaléka a 2012-es szintnek, és csupán egynegyede a 2008-as teljesítménynek.
Tovább árnyalja a képet, ha az egyes régiók és szegmensek teljesítményét külön-külön is megvizsgáljuk. Budapesten az épített lakások számának 13 százalékos növekedése mögött főleg a sajátcélú építkezések és a bérbeadási célú építkezések számának növekedése áll. 2014-ben 210 bérbeadásra épített lakást adtak át, ami sok éves csúcs, és a sajátcélú építkezések száma is nőtt 10 százalékkal. Az értékesítési célú lakásépítések száma ezzel szemben stagnált, 2014-ben az ingatlanfejlesztők teljesítménye csak 1 százalékkal haladta meg a 2013-as szintet, amikor is a KSH adatai szerint 1229 lakás épült eladásra a fővárosban, míg 2014-ben 1243. A 2014-es eladási célú lakásépítés csak 15 százaléka az utolsó válság által még nem érintett év, vagyis 2009 teljesítményének.
A helyzet a vidéki városokban sincs másképp, az értékesítésre épített lakások 13, a saját célú építkezések pedig 19 százalékkal növekedtek. A községekben, ahol egyértelműen a saját célú építkezések dominálnak, 23 százalékkal nőtt a használatbavételi engedélyek száma. A saját célú építkezések nagyobb ütemű növekedése azt mutatja, hogy a háztartások bizalma kezd lassan visszatérni, ezt a használtlakás piacon tavaly elkezdődött, és idén tovább erősödő, fellendülés is alátámasztja.
Az újépítésű lakások piacán azonban még nem érezhető ez a fellendülés, a kínálati oldal, a beruházók, továbbra is kivárnak. „Tapasztalatunk szerint a lakást keresők nagyon nagy, 90 százalék feletti, részének irreleváns, hogy új, vagy használt jogi státuszú lakást vásárol”- mondta Déry Attila az Otthon Centrum vezető elemzője. – „A fennmaradó részben azonban mind Budapesten, mind vidéken 15 százalék körüli azok aránya, akik kimondottan újépítésű lakást keresnek. Ezt az újépítésű lakások összes eladáson belüli arányával összevetve látható, hogy van kereslet az újépítésű lakásokra, ez azonban a statikus, átválogatott lakáskészlet miatt nem realizálódik tranzakcióként.” Így az újlakás piac fellendítéséhez kínálati oldali stimulusokra is szükség van.
Mi lehet a megoldás?
A kereslet élénkülése önmagában nem tudja beindítani az újlakás építést. A jelenlegi szabályozási- és értékesítési környezetben egy átlagos, fővárosi, 100 lakásos lakóberuházás elindítása nem gazdaságos. Egy ilyen projekt beindítása a 2014-es viszonyok mellett hozzávetőleg 12 millió forintos veszteséget termelt, 0,5 százalékos negatív megtérülés mellett.
Az újépítésű lakások ÁFA tartalmának csökkentése, valamint az olcsó finanszírozási lehetőségek már úgy befolyásolhatják a megtérülési számításokat, hogy a fejlesztők elindítsák a lakóprojekteket. Egy megvalósuló, 100 lakásos, átlagos lakóprojekt akár 500 millió forint adóbevételt, 1,5 milliárd forint építőipari megrendelést és 110 munkahelyet képes létrehozni. Az újlakás építések felfutása nem csak az azokat keresőket, valamint a fejlesztőket elégítené ki, a beruházások az építőipari megrendeléseken keresztül gazdaságélénkítő hatással járnak, valamint a jelenleginél magasabb adóbevételeket is generálnának.
Nemzetgazdasági szinten feltételezhetjük, hogy az olcsó finanszírozás és az újlakás árak ÁFA tartalmának 5 százalékra történő leszállítása az újlakás építéseket a válság előtti szint 70 százalékára pörgetheti fel, ami évente hozzávetőleg 10-12 ezer értékesítési céllal épülő lakást jelentene, a 2014-es 3400 értékesítési céllal készült újépítésű lakással szemben. Az ÁFA kulcs 5 százalékra történő csökkentése így megközelítőleg további 8000 értékesítési célú lakás építését indukálná. Figyelembe véve a beruházások gazdaságra gyakorolt pozitív tovagyűrűző hatásait, a többlet lakásmennyiség felszívódása is biztosított lenne.
Magasabb ÁFA kulcs mellett csak visszafogottabb lenne az élénkítő hatás, az újlakás árak ÁFA tartalmának 18 százalékra történő leszállítása esetén becslésünk szerint a jelenlegi szinthez további 2000–3000 lakás épülne. Az újlakások ÁFA kulcsának 0 százalékra történő csökkentése megközelítőleg a jelenlegi szinthez mérten 10.000–11.000 plusz lakás megépítését jelentené.
A táblázatból egyértelműen kitűnik, hogy az 5 százalékos ÁFA kulcs tudna akkora többlet újlakás mennyiséget generálni a piacon – a fejlesztők megtérülésére gyakorolt pozitív hatáson keresztül –, ami nemzetgazdasági szinten a legmagasabb teljes adóbevételt jelentené. Ráadásul az 5 százalékos ÁFA kulcs mellett kialakuló fejlesztői belső megtérülési ráta jobban tükrözi a kockázatokat. Összesen, az 5 százalékos ÁFA tartalom és az olcsó finanszírozási lehetőségek gerjesztette többlet beruházásokban, a jelenlegi szint mellett megépülő további évi 8.000 újépítésű lakás 8.800 munkahelyet teremt, a projektek teljes, 24 hónapos időtartamára. Mivel a lakások építése évről-évre folyamatos, ezért a munkaerő kereslet is folyamatos lesz ebben a 8.800 pozícióban.
