Felborult az egyensúly a nemzetközi ingatlanpiacon

| forrás:
TF-információ
| olvasási idő: kb. 3 perc

Az először tavasszal megmutatkozó stabil gazdasági hangulat a vártnál is erősebb fellendülésbe torkollott, Németország, Hollandia és Spanyolország is jelentősen felfelé módosította a GDP-kilátásait, és további hasonló bejelentések is várhatók még. Hollandia GDP-je egyedül a második félévben figyelemre méltó mértékben, 1,596 %-kal nőtt, ez Belgium és Franciaország esetében csaknem kétévnyi növekedési várakozással egyenértékű. Szintén nagyon fontos, hogy a 2018-19-es előrejelzések majdnem az egész kontinensen szintén 20-30 bázisponttal magasabbak. Ez további megnyugtatásul szolgálhat az európai kitettséget kereső befektetők számára, és növelheti az ingatlanok erős és fenntartható jövedelemtermelő képességébe vetett bizalmat. A Fidelity utolsó negyedéves riportjában a kereskedelmi ingatlanok piacát vette górcső alá.

A bérletidíj-indexálásból történő nyereségszerzés esélye szintén javult, mivel jelentős mértékben nőttek az 1-3-éves fogyasztói árindex-előrejelzések, bár az euró közelmúltban végbement felértékelődése kissé levon e fejlemény értékéből. A szeptemberi EKB-ülésen Mario Draghi nem sok olyat mondott, amiből a jegybanki politika jelentős irányváltására lehetne számítani, és arra számíthatunk, hogy a kamatlábak a történelmi mélypontok közelében maradnak.

A kínai jegybank politikájának érzékelhető változása nyomán egyre többen tartanak attól, hogy egy hitelválság küszöbén állunk. A Fidelity International szerint ez nem valószínű, és a közelmúltban végrehajtott szigorítások valójában a helyes irányba tett lépésként értelmezhetők, mivel javítják az ország hitelpiacainak stabilitását.

A kereslet és a kínálat egyensúlyhiánya

A munkaerő-piacok további megnyugtatással szolgálnak. Az üzenet egyszerű: a kereslet és a kínálat a pénzügyi válság után kialakult egyensúlyhiánya várhatóan továbbra is fennmarad. Vegyük például az irodaépítéseket: Nyugat-Európában (az Egyesült Királyság nélkül) hosszú távon évente a meglévő állomány 1,996 százalékának megfelelő új irodaingatlan épült, de ez az arány a 2011-2016-os időszakban 1,296 százalékra csökkent. A 2017-ben jegyzett 1,496 százalékos arány és a 2018-ra és 2019-re előre jelzett hasonló érték még mindig jócskán elmarad a hosszú távú trendtől, és 2020-2021-ben újabb csökkenés várható.

Ugyanakkor az irodabérletek volumenében egyértelműen felfelé mutató tendencia figyelhető meg – számos európai piacon ötéves átlag fölötti bérleti arányt jegyeznek –, és a rövidtávú előrejelzések 10 százalékkal a trend fölötti értéket mutatnak.

Mivel az újonnan elkészülő irodaingatlanok száma elmarad a hosszú távú történelmi átlagtól, ugyanakkor a várható kereslet igen magas lesz, a piac kereslet/kínálati egyensúlyhiánya vélhetően a következő öt évben is jellemző marad. Azonban ez az elemzés konkrétan csak az irodaingatlanokra vonatkozik, míg az ingatlanpiac többi szegmensében jelentős fejlesztésekből eredő kínálatbővülésre utaló jelek tapasztalhatók, így az összkép kevésbé mondható rózsásnak.

A core plus/value add

Továbbra sem nyugodtak a Fidelity szakemberei a „fölös tőke” (vagyis a nagyon kompetitív külföldi befektetők növekvő aránya) miatt, mely a primer ingatlanok hozamát számos piacon rekord alacsony szintekre nyomja le. Ezzel kapcsolatban még Draghi is kifejezte az aggodalmát. Ugyanakkor az egészséges ütemű gazdasági fellendülés, a vállalatok erős teljesítménye és a jó minőségű kiadható ingatlanokban mutatkozó hiány jó lehetőségeket teremt azoknak a befektetőknek, amelyek alapos mikropiaci ismeretekkel rendelkeznek.

A Fidelity ígéretes befektetési potenciált lát a második minőségi osztályba tartozó ingatlanok kapcsán, emellett rövid távú lehetőségek kínálkoznak a core plus/value add szegmensben is, mely véleményük szerint túl fogja teljesíteni a prémium ingatlanok vonatkozásában a következő öt évre közzétett, évi alig 5 százalékos teljeshozam-előrejelzéseket.

Mi lesz a britekkel?

A Brexit-tárgyalások során eddig elért sovány eredményeket látva továbbra is a politikai és gazdasági kockázatok jelentik majd a fő kihívást. Ez hatással van az üzleti befektetések volumenére, mely 2016 eleje óta nem változott[1], mivel a vállalkozások a Brexitet övező bizonytalanság miatt a meggyőző vállalati teljesítmény ellenére inkább elhalasztják a tőkeberuházásaikat.

A legfrissebb második negyedévi adatok további gyenge pontokról árulkodnak: a magas infláció és a költségek rontják a fogyasztók vásárlási kedvét, miközben a gyenge font a remények ellenére csak nem akarja felpörgetni a nettó kereskedelmet.

Az Oxford Economics a szigetország vonatkozásában 2017-re 1,796 százalékos GDP-növekedést jelez előre, ami a világ legtöbb fejlett gazdaságát tekintve (az USA-t és az eurózónát is ide értve) a legalacsonyabb érték. A következő két évre vonatkozó kilátások (2018: 1,5 %, 2019: 1,696 %) még gyengébbek.

Vegyesebb befektetői kör

A bizonytalanság ellenére az Egyesült Királyság ingatlanpiaca a hosszú távú trendeknek megfelelően viselkedik, legalábbis ami a közvetlen befektetői piaci aktivitást illeti. Jó hír, hogy a tranzakciós értéket tekintve a 2017 első felében lebonyolított üzletkötések nagyjából fele helyi befektetők részvételével történt – az ingatlanfejlesztők, a REIT-ek és a befektetési alapok voltak a legaktívabbak. A legtöbb külföldi tőke Ázsiából érkezett, az USA befektetői a második helyre szorultak – 2017 első félévi piaci részesedésük a hosszú távú 11 százalékos átlaggal szemben alig 6 százalékra csökkent. A német befektetők is aktívabbak voltak a szokásosnál.

A Fidelity arra számít, hogy az egyesült királysági befektetési tevékenység a hosszú távú átlag alá, 8-10 milliárd GBP/negyedév értékre süllyed. A gyengébb gazdasági környezet szinte bizonyosan rányomja bélyegét a befektetői keresletre.

Amellett, hogy a gyengülő fundamentális adatok is kedvüket szegik, a külföldi vevőknek a kiváló minőségű eladó ingatlanok terén megmutatkozó hiány eshetőségével is szembe kell nézniük. A helyi vevők ezzel szemben vagy a szigetországon kívül keresnek diverzifikációs lehetőséget, vagy elhalasztják a döntésüket, amíg tisztábban nem látnak majd a Brexittel kapcsolatban, vagy amíg érzékelhetővé nem válnak a gazdasági fellendülés jelei.

Tajtékos vizekre evezve

A gazdasági előrejelzésekkel ellentétben a kereskedelmi ingatlanok erős hajrával zárhatják a 2017-es évet. Az MSCI IPD UK All Property Index teljeshozam-előrejelzését a májusi 5,5 százalékról júliusban 8,2 százalékra módosították. A jelentős tőkevolumen és a prime ingatlanok erős piaca által befolyásolt legfrissebb 2017-es előrejelzések kicsit meghökkentőek lehetnek a jelenlegi politikai és gazdasági bizonytalanság közepette, de szinte biztos, hogy valóra fognak válni.

Ugyanakkor a 6,9 százalékos ötéves előrejelzés optimistának tűnik, és a Fidelity elemzői arra számítanak, hogy a következő hat hónapban lefelé korrigálják majd, amikor a legfrissebb gazdasági adatok hatása megjelenik ebben a szegmensben is, és 2018-ban megindul a hozamesés dinamikájának csökkenése.

Ahogy az Egyesült Királyság egyre tajtékosabb vizekre evez, elsősorban a bérlők fizetőképességére és a bérleti struktúrákra kell majd odafigyelni. 2018-2021 között azok a befektetők egészen biztosan a piaci benchmarknál jobb eredményeket fognak elérni, amelyek odafigyelnek arra, hogy a portfóliójukban csak fizetőképes, minőségi bérlők szerepeljenek, és stratégiájuk középpontjában a bevételük szinten tartása vagy növelése áll.

Hirdetés
Szavazz!

Legyünk e-sport nagyhatalom?

Úgy tűnik a kormányzat elszánt ebben a kérdésben, bár a magyar e-sport még...

Felszámolható az offshore?

A BBC Panorama műsorából derült ki, hogy még az Apple amerikai informatikai...

Forex mazsoláknak

Az éles számlának való nagy bemutatkozásom után már másnap úgy döntöttem...

Lakáshitel-kalkulátor
Brexit

Az Európai Unió kész a legambiciózusabb szabadkereskedelmi egyezményt kínálni...

A brit pénzügyminiszter szerint London még a decemberi EU-csúcs előtt...

Hirdetés
Csok

Nagyon népszerű lett a csok

Eddig mintegy 240 ezer embernek segített a családi otthonteremtési kedvezmény...

Szárnyal az építőipar, de meddig?

A hazai építőipar teljesítménye 2017-ben rég nem látott javulást mutat.

Határokon át

Változást hozhat a dublini reform

Az EP készen áll a menedékkérők igazságosabb elosztását célzó dublini...

Hirdetés
Ezt olvasta már?

Megugrott az amerikaiak adóssága »