2024 március 28

Fiatalok az ingatlanpiacon – Vegyek vagy béreljek?

A 2008-ban kirobbant válság hatására bekövetkezett jelentős ingatlanár-csökkenés, úgy tűnik, a végéhez ért, az első lakásukat keresők által preferált ingatlantípusoknál az árak elérték a mélypontjukat, és az elmúlt hónapok tapasztalatai alapján országos szinten is lassú emelkedésbe kezdhetnek. Az elemzés során vizsgált, a lakásárak jövedelemhez viszonyított arányának mutatóját 2014-ben további enyhe pozitív irányú elmozdulás jellemezte a 2013-as szinthez képest, de a várható lakáspiaci fordulat, és a jövőre nézve emelkedésbe kezdő árak miatt könnyen lehet, hogy most van mód a legkedvezőbb ár-jövedelem arányok mellett lakást megvásárolni. Az első lakást vásárlók számára ez a helyzet kedvező, hiszen ők nem szenvedik el a lecsökkent árak miatti veszteséget, hanem az alacsony árszintből profitálnak – áll az FHB felmérésében.

A háztartások jövedelmi helyzete javul

A lakásvásárlók egyre kedvezőbb helyzetbe kerülésének immár 6 éve töretlen trendje 2014-ben is folytatódott, miként azt a lakásárak és a jövedelmek egymáshoz viszonyított alakulása mutatja. Míg a válság előtt, 2007-ben több mint 1,9 hónapnyi jövedelemért lehetett egy lakás négyzetméterét megvásárolni, de még 2012-ben is több mint 1,3 hónapnyi jövedelemre volt szükség, 2014-ben 1,13 hónapnyi jövedelemért már hozzá lehetett jutni egy lakás egy négyzetméteréhez.

Tény ugyanakkor, hogy 2013-ban még 10 százalékos volt a pozitív irányú elmozdulás, 2014-ben már csak valamivel 3 százalék alatt volt a javulás mértéke. Ez részben annak köszönhető, hogy a lakásárak a tavalyi 2 százalékkal szemben idén már várhatóan nem veszítenek értékükből, míg a jövedelmek mind a két évben nagyjából 3 százalék körüli mértékben bővültek.

A lakáshitelek kamata tovább csökken

Tavaly az inflációval párhuzamosan csökkentek a betéti és hitelkamatok, mindkét hatás kedvez a lakáspiac élénkülésének. A Magyar Nemzeti Bank adatai alapján folytatódott ez a trend, 2014 augusztusában a lakáscélú hitelek átlagos THM szintje már csak 6,8 százalék volt.

A jelenlegi piaci kamatkörnyezetben az ügyfelek által igényelhető lakáshitelek kamata alacsony szintet mutat. A korábban „álomszerűnek” tartott, 6% alatti kamat ma már szinte mindennapos.

Az első lakást vásárlók körében jellemző 15 év körüli tipikus futamidő mellett már 2013-ban is érzékelhető volt, hogy az alacsonyabb kamatkörnyezet miatt mérséklődtek a hitelek terhei, s így az árfolyamkockázattól mentes forinthitelek által kínált lehetőségek megközelítették a korábbi devizahitelekét. A csökkenés 2014-ben tovább folytatódott, jelenleg a 2005-2006-os szinten áll a teher, amit a hitelrészletek jelentenek.

2014-ben komoly fellendülés volt tapasztalható a hitelezési piacon, a hitelkihelyezések már az év első felében meglódultak. 2014 novemberében a hazai piacon újonnan folyósított lakáscélú hitelek összege 21,8 milliárd forint volt, míg 2013 novemberében az összeg még csak 13,8 milliárd forintra rúgott. Az élénkülés elsősorban a csökkenő kamatkörnyezetnek, illetve a növekvő bizalomnak köszönhető, emiatt várható, hogy 2015-ben is folytatódik.

Az Első Lakásukat Vásárlók számára a hitel nyújtotta lehetőségek mellett fontos szerep jut az állam által jelenleg is nyújtott támogatásoknak.

Sokrétű támogatási rendszer

A lakáshoz jutást elősegítő programok nem változtak jelentősen 2013-hoz képest, amelyen belül számos elem kimondottan az első lakásukat vásárlókat segíti.

A támogatások közül a legnagyobb részt a kamattámogatott hitelek képviselik, 10 millió forintos hitelnél ez körülbelül 1,07 millió forintot jelentett 2014-ben, a lakástakarék-pénztárak révén körülbelül 440 ezer forint jelenértékű állami támogatás szerezhető meg, míg a vissza nem térítendő támogatással, új lakásokra érvényes lakásépítési támogatással (szocpol) egymillió forintnyi támogatást kaphatnak, akik jogosultak rá.

Szintén az első lakást vásárló korosztályt segíti, a 35 évesnél fiatalabbak esetében érvényes illetékkedvezmény, valamint ennek a pótlékmentes részletfizetési lehetősége. Összesen egy 10 millió forintos hitelre, egy tipikus lakás esetén 2014-ben 1,74 millió forint volt a lehetséges állami támogatások mértéke, ami körülbelül a 2005-2008-as szinttel egyezik meg. Ez a jövőben tovább nőhet, a megjelent jogszabály változás szerint júliustól használt lakásvásárlásra és bővítésre is lehet vissza nem térítendő állami támogatást igényelni, vagyis ismét elérhető lesz a „félszocpol”, új nevén a CsOK – Családi Otthonteremtési Kedvezmény. Fontos változás még, hogy már egy gyermek esetén is igényelhető (jelenleg két gyerekhez kötött), valamint a támogatással érintett lakás minimális alapterülete is csökkenni fog 60-ról 40 négyzetméterre. Előzőek miatt a támogatás összege 500 ezer forinttól indul (jelenleg 800 ezer forint).

A lakásvásárlás könnyítését célozta két idén életbelépett adóváltozás, mely értelmében a munkáltatók mentesülnek az adófizetési kötelezettség alól a lakásvásárláshoz vagy a meglévő lakáshitel törlesztéséhez nyújtott támogatás esetén. Az adómentességhez azonban több feltételnek is meg kell felelni, többek között egy személy 5 év alatt maximum 5 millió forintos lakáscélú támogatáshoz juthat hozzá adómentesen (több munkáltató esetében is), és a támogatás mértéke nem lehet több mint a lakás vételárának vagy az építés költségének 30 százaléka, de a szabályozás a méltányolható lakásméretet illetően is tartalmaz megkötéseket.

Egyre inkább megéri vásárolni?

Örök kérdés, hogy lakást bérelni, vagy vásárolni éri meg jobban. Az első lakás megvásárlása előtt a fiatalok egy része a bérleti piacon jelenik meg szereplőként. A bérelt lakást sokszor anyagi korlátok miatt nem cserélik fel sajátra. Ebben jelentős lökést adhat a már említett CsOK (Családi Otthonteremtési Kedvezmény) 2015-ös bevezetése, amely jótékonyan növelheti az önerőt a hitelfelvételkor.

2009-től 2014-ig tartó időszakban a lakások ára az FHB Index alapján több mint 11 százalékkal alacsonyabbak, míg a lakásbérleti díjak a használt téglalakások esetében 4,2 százalékkal emelkedtek. Az előbbiek következtében a 2009-es szinthez képest a lakásbérlés a lakástulajdonláshoz képest jelentős 15-17 százalékos relatív dráguláson ment keresztül.

Az Első Lakásukat Vásárlók csoportja a vásárlást követő, vélhetően változó élethelyzetéből fakadóan tovább költözik pár év után nagyobb lakásba, vagyis fontos számukra, hogy hogyan alakul 5-10 éves időtávon a megvásárolt lakás ára és forgalomképessége. A lakásárak és bérleti díjak alakulása a bérlés és saját tulajdonlás közötti döntés esetében szintén fontos szerephez jut.

Befektetési szempontok – Bérlés kontra vásárlás

A döntést, hogy mikor kifizetődőbb lakást bérelni, illetve mely esetekben érdemesebb inkább otthont vásárolni számos tényező befolyásolja. Ezek közül a két legfontosabb, az aktuális lakásár-bérleti díj arány, valamint a várható lakásfelértékelődés. Minél kisebb a lakásár-bérleti díj hányados, vagyis minél olcsóbb relatíve a lakásvásárlás, annál alacsonyabb mértékű reál felértékelődés elég ahhoz, hogy a vétel felé billenjen a mérleg nyelve. Míg ha a bérlés kerül relatíve kevesebbe (nagyobb lakásár-bérleti díj arány mellett), már csak erőteljes lakásár-növekedés esetén érdemes ingatlant vásárolni.

Az elmúlt években bekövetkezett bérleti díjemelkedés, valamint a lakásárak mérséklődésének hatására a lakásár-bérleti díj hányados sokat csökkent a korábbiakhoz képest Magyarországon. Az Otthontérkép belső-ferencvárosi adatai alapján a lakásár 160-170-szerese a bérleti díjnak egy 10 millió forint értékű lakás, és az ugyanolyan paraméterekkel rendelkező bérelt ingatlan esetében. Ezek alapján az ábráról leolvasható, hogy már egy 1-1,5 százalékos reál, (2 százalékos jövőbeni inflációs szint esetén) 3-3,5 százalékos nominális lakásár-emelkedés esetén érdemesebb inkább az ingatlan megvétele mellett dönteni.

Amennyiben a lakásbérleti díjak tovább növekednek, az egy évre megállapított bérleti díj is növekedni fog, ezáltal csökkentve a bérlés és vásárlás költségei közötti különbséget. De szintén a vásárlás malmára hajthatja a vizet a lakásárak várható jövőbeni növekedése, aminek hatására a tulajdonosok plusz hozamokra tehetnek szert. A befektetés hosszú távú jellege miatt az is elmondható, hogy a lakásvásárlás kontra bérlet döntésben legtöbbször a várt áremelkedés a meghatározó faktor.