Előre kell gondolkodni
A városszerte mindenhol látható építkezések megtévesztik a bérlőket. A 2018-as évben várhatóan összesen 260 ezer négyzetméter új iroda érkezik a piacra, melyek 63 százaléka már most bérbe van adva. A volument tekintve válság előtti időket idéz az új átadások mértéke, ám ezen területek túlnyomó többsége már az épület hivatalos átadása előtt gazdára talál.
Tanulj a tőzsdén kereskedni 21 nap alatt! Kérd az INGYENES videóidat még ma! (A kereskedés kockázatos.) (x)
A lejáró szerződések meghosszabbítása sem biztos forgatókönyv. Sok esetben már előbérleti jogot biztosított a tulajdonos egy másik, nagyobb bérlőnek további bővülésre, és egy esetleges előbérleti joggal való élés esetén csupán egy hivatalos levélből értesül a cégvezető arról, hogy a hosszabbítás már nem opció az adott irodaházban.
„Tapasztalataink szerint sokszor nehézségekkel szembesülnek a bérlők a bérléssel, iroda-használattal kapcsolatos döntési helyzetekben. Egyrészt kevés kivétellel még mindig későn kezdenek el foglalkozni a lejáró szerződéseikkel, továbbá nem tekintik reális kockázatnak azt, hogy a jelenlegi Bérbeadójuk nem hosszabbít szerződést velük. Gyakran előfordul a mai piaci környezetben, hogy egy harmadik – legtöbb esetben nagyobb területet igénylő – meglévő vagy új bérlő miatt a tulajdonos eláll a szerződéshosszabbítás lehetőségétől” – összegezte Szapáry Zsolt, a Robertson Hungary vezető irodapiaci tanácsadója.
A bérlőkhöz ez az információ csak akkor jut el, ha szakértő cég segíti az irodakeresési projektben. „Munkánk első és egyik legfontosabb lépése, hogy ez az üzenet célba érjen, a partnerek ismerjék fel, hogy igenis minimum egy, de inkább két évvel előre kell gondolkodni. Nagyon komoly feladat és piackutatás szükséges egy ilyen folyamat elindításához – két évre előre tervezni, üzleti tervet készíteni és bővülési ütemeket meghatározni régen sem volt könnyű feladat, ebben a piaci környezetben viszont még inkább komoly kihívást jelent.” – fejti ki Szapáry Zsolt.
Miért költöznek?
Az elmúlt időszakban több olyan indok is elhangzott miért kényszerültek a vezetők új helyre költöztetni irodájukat. Az egyik leggyakrabban előforduló probléma, amivel a cégeknek szembesülniük kell a korlátozott bővülési lehetőségek. A meglévő irodaházak jelentős százaléka teljes kihasználtsággal működik, így a meglévő bérlők bővülési igényeire nem tudnak reagálni a tulajdonosok.
A „saját” irodaházon belüli növekedés korlátozottsága sok esetben olyan egyéb problémákat generál, ami elkezdi gátolni az ügyfél üzleti fejlődését. A megnövekedett ültetési sűrűség, a zsúfoltságérzet ennek egyik legszembetűnőbb példája, arról nem is beszélve, milyen további problémákat okozhat, ha humánerőforrás bővítésre van szükség, de nem tudják hová leültetni az új dolgozókat.
[extracode type=”ad” id=”in_post”]
A döntési motivációkat vizsgálva kiemelt tényező a dolgozók megtartása és újak megszerzése. Gyakran költöznek vállalkozások ezen célból jobb minőségű, szebb, használhatóbb és kreatív terekkel rendelkező irodákba.
Harmadik ám szintén rendkívül sokat hallott indok a minőségi váltásra való törekvés, az egyes régebbi épületek korlátait – akár magasabb költségek árán is-, de modernebbre épületre váltással próbálják átlépni. Az utóbbi időben nagyon sikeres irodaparkok mint a Váci Greens, vagy az Office Garden ezt a trendet kihasználva tudnak olyan cégeket szerződtetni, akik dinamikus bővülést prognosztizálnak a következő 5 -7 éves ciklusuk során. A parkok újabb és újabb ütemei hosszútávú megoldást biztosítanak ezen cégeknek.
Mi lehet a megoldás?
Biztosan működő megoldás aligha létezik, időben megkezdett munka és tanácsadó partner bevonása a folyamatba nagyságrendekkel csökkentik az üzleti kockázatokat. A Robertson Hungary Kft 17 éve folyamatosan aktív szereplője a piacnak.
„Jól felépített stratégia és főként időben megkezdett munka mellett még most is köthetők a bérlő számára előnyös üzletek. Az egy-két évre előre gondolkodást a tulajdonosok is értékelik, lényegesen több rugalmasság érhető el így” – fejezte be Szapáry Zsolt.
