Ezek a kockázatok fenyegetik a lakáspiacot

| forrás:
TF-információ
| olvasási idő: kb. 3 perc

A hazai lakáspiac számára még 2-3 jó év kinézhet, de azért vannak kockázatok a piac jövőjét illetően. A kínálati oldalon például a kedvezményes áfakulcs megszűnéséhez, illetve esetleges hosszabbításához kapcsolódik jelentős bizonytalanság. De szintén a kínálati oldalon okoz problémákat a munkaerőhiány és az emelkedő építőanyagárak is. A szakemberek szintén beszéltek arról, hogy bár a lakásárak jelentős emelkedésen vannak túl, egyelőre nem alakult ki buborék a hazai piacon- hangzott el a Portfolio Lakás2018 konferencián.

Mit akar a kormány?

Hornung Ágnes, a Nemzetgazdasági Minisztérium pénzügyekért felelős államtitkára előadásában még egyelőre nem tudott a kormány jövőbeli lakáspiaci terveiről beszámolni. Mivel az új kormány még nem állt fel. Hornung Ágnes hozzátette, a kormány a piacot nem felejtette el, főként mivel a lakásépítések jelentős szeletet vesznek ki a magyar GDP-ből. A elődadása további részében az eddigi eredményekről számolt be. Mint kiemelte, az építési engedélyek száma jelentősen emelkedett, illetve sokkal több új lakást adtak át.

A lakáspiac bővüléséhez több tényező járult hozzá, az otthonteremtési program, a gazdaságpolitika, a reálbérek emelkedése, a kedvező foglalkoztatási helyzet.

Tanulj a tőzsdén kereskedni 21 nap alatt! Kérd az INGYENES videóidat még ma! (A kereskedés kockázatos.) (x)

Hornung Ágnes szintén beszélt arról, hogy a családi otthonteremtési támogatás terén az elmúlt időszak további előrelépéseket hozott, már nem jelent korlátot a használt lakásnál a már meglévő lakástulajdon, egyszerűbbé vált az ügyintézés, illetve az adó-visszatérítési szabályok is egyértelműsödtek. 2015 júniusa, vagyis a megújult csok bevezetése óta 72 ezer család, több mint 200 milliárd forintnyi támogatáshoz jutott.

Az elmúlt időszakban az előbbi mellett 90 milliárd forint értékben került kifizetésre csok-os hitel. A teljes kamattámogatott hitelek állománya pedig 225 milliárd fölött volt. Adó-visszatérítésre közel 10 ezer kérelem érkezett, összege közel 40 milliárd forintot tett ki.

Mit üzennek a lakáspiaci számok

Banai Ádám, a Magyar Nemzeti Bank Pénzügyi Rendszer Elemzése Igazgatóságának igazgatója, a lakáspiac jelenéről és jövőjéről beszélt előadásában. A szakember elmondta, mind reál, mind nominál értelemben jelentős felfutás tapasztalható a hazai lakáspiacon. Ez a pozitív tendencia az egész hazai lakáspiacot jellemzi ugyan, de más más mértékű az egyes területek és településtípusok esetében, a legerőteljesebb felfutás az elmúlt években Budapestet jellemezte.

A jelentős áremelkedésnél mindig felmerül a buborék kialakulásának kockázata. De azt mindig borzasztó nehéz megválaszolni, hogy valóban kialakult-e lufi a piacon, mondta el a szakember. Jelenleg a gazdasági fundamentumoknál jóval lejjebb vannak a lakásárak, a budapesti árak pedig a környékén vannak csupán. Így még a budapesti piacon sem lehet boomról beszélni, a fővárosi piacot azonban már biztosan nagyon figyelni kell majd.

Bár a lakásárak eddig jelentősen nőttek, a további növekedés sem jelenti azt feltétlenül, hogy ez a jövőben eltérést fog előidézni a fundamentumoktól, mivel a gazdasági kilátások pozitívak, a bérek pedig növekednek.

Mi veszélyezteti a lakáspiacot?

Tardos Gergely, az OTP Bank, Elemzési Központ igazgatója a lakáspiacot érintő veszélyekről beszélt. Kitért arra, hogy az ingatlanpiacot hosszú, önerősítő ciklusok jellemzik, amelyek nagy amplitúdója lehet. A szakember hozzátett, az ingatlanberuházás egy nagyon megfontolt döntés, jellemzően az elmúlt 2-4 év tapasztalatai alapján döntünk az ingatlanvásárlásról. Éppen ezért a ciklus tetején a legnagyobb a lakásvásárlási hajlandóság. A szakember szintén beszélt arról, hogy az ingatlanárak egyensúlyi értékét a jövedelem határozza meg.

Az előadáson szintén elhangzott, hogy a hazai lakáspiac a ciklus során az érett szakaszban tart. Megérkezik az új kínálat a piacra, az árak az egyensúlyi árak környékén mozognak, a tranzakciószámok pedig már egy ideje nem emelkednek.

Jelenleg a rövid távú kockázatok elsősorban a lakáspiaci kínálattal kapcsolatosan jelennek meg. Komoly csúszások lehetnek az új lakások átadásában, illetve a nagy sietségből kifolyólag komoly minőségi problémák merülhetnek fel.

Hosszú távra azt lehet mondani, hogy ez a ciklus sem tart majd örökké. 2020 után lassulhat a kereslet, de van esély azért a piac túlhevülésére is. Erre utóbbinak azonban kisebb a valószínűsége, így alapvetően a következő 2-3 évre nem látnak alapvető kockázatot a hazai lakáspiacon.

Mit gondolnak a szakértők az áfáról?

A konferencia következő részében egy kerekasztal beszélgetés keretében mondák el a szakértők a véleményüket az áfa-kérdésről, a CSOK-ról, az új lakásoknál fellépő csúszásokról és arról, hogy ezek következtében milyen visszaesés lesz tapasztalható a piacon.

Scheer Sándor, a Market Építő Zrt. vezérigazgatója elmondta, hogy az építőipari aktivitás és a fejlesztők számára is fontos, hogy mihamarabb kiderüljön, hogy továbbra is marad-e a csökkentett áfa. Ha visszaállítják az eredeti 27 százalékos szintre, az építőipar várhatóan más fejlesztések felé fordul, kevesebb lesz a lakóingatlan-projekt. Egy építőipari cég számára az egyedi vásárlók részéről érkező igények és más apróságok miatt kevésbé kedvező egy lakásépítés. Továbbá ha megtörténik az áfa visszaállítása, a növekvő munkabérek mellett, a két tényező együtt biztosan visszaesést eredményez a piacon.

Morvai Zsolt, a Takarékbank Zrt. Vállalati Üzletág Igazgatója elmondta, hogy egy lakóprojekt finanszírozásánál a beruházót, az előértékesítés mértékét, a kivitelezőt, az önrész mértékét és a lokációt veszik alapul. A következő években várható aktivitást az áfa-kérdés mellett a hozamkörnyezet is meghatározza. Ha az alternatív hozamkörnyezet nő, az csökkenti a lakáskeresletet. Ha mard az 5 százalékos áfa egy minimális emelkedés várható a keresletben, ha nem, akkor óriási kereslet fog zúdulni a piacra 2019 negyedik negyedévében, majd 2020-21-ben nagy visszaesés jön.

Arról, hogy mennyire kockázatos most elindítani egy projektet, Földi Tibor a Cordia Magyarország Zrt. vezérigazgatója beszélt. Mindenki óvatosabb most, és úgy tűnik, hogy a piac nincs felkészülve arra, hogy 2020-től milyen problémák lesznek. Építkezések szakadhatnak félbe, a vevők nem tudják kifizetni a 22 százalékos emelkedést, botrányokra lehet számítani. Sokan bíznak benne, hogy marad a kedvezményes áfa és a felelőtlen szerződéskötések elkerülésére, ennek minél hamarabb ki kellene derülnie. Már most látszódik egy megtorpanás a piacon, és ez még drasztikusabb lehet 2019 után.

A pénzügyekért felelős államtitkár, Hornung Ágnes az áfa kapcsán elmondta, hogy a kormánynak a kedvezményes szint bevezetésével egyrészt gazdaságpolitikai, másrészt demográfiai céljai voltak. Mivel az otthonteremtés a kiemelt cél, a CSOK időkorlát nélkül került bevezetésre. Hozzátette azt is, hogy nemcsak az új lakások építése a fontos, hanem az is, hogy a használt lakásállomány is megújuljon.

Nagy Gergely, az OTP Csoport Budapesti Régiójának ügyvezető igazgató-helyettese szerint nagy meglepetéseket fog okozni a magánszemélyek számára, ha visszaállítják az áfát. Valamennyire a fejlesztőknek is át kell vállalni az áfa növekedésének egy részét, így a piac tisztulhat, mert azok a fejlesztések, amelyek erre nem képesek kiesnek. A dinamikában lesz egy megtorpanás, de ez később stabilizálódhat.

Banai Ádám az MNB, Pénzügyi Rendszer Elemzésének igazgatója elmondta, hogy a már körülbelül 40 százalékra nőtt a hitelből új lakást vásárlók aránya, de még mindig többségben vannak a készpénzes vevők, ezért van tere még a bővülésnek. A lakáshitelek GDP arányos mutatója nemcsak Európa, hanem régiós szinten is jóval alacsonyabb Magyarországon.

Random Capital
Hirdetés
Lakáshitel-kalkulátor
Hirdetés
Ezt olvasta már?

Rég nem volt ilyen kihalt a budapesti lakáspiac »