Ha lakásba fektetnénk be, itt éri meg

| forrás:
TF-információ
| olvasási idő: kb. 3 perc

Ismét jó befektetés a lakásvásárlás. Hosszú távú bérbeadásnál a megtérülés szempontjából azok a kerületek és városok a legvonzóbbak, ahol magas albérleti díjak és értéknövekedés mellett lehet kedvező áron lakást venni. Ilyen Budapesten többek között az V., VI., VII., VIII. és IX. kerület, míg vidéken Debrecen, Kecskemét és Sopron mellett Szolnok és Tatabánya is versenyképes hozammal kecsegteti a lakásbefektetőket.

A hozamtermelés módjai

A lakás befektetésként két módon termel hozamot: egyrészt a megvásárolt használt vagy új lakás értéknövekedése, másrészt a bérbeadással megszerezhető bevétel alapján számítható a megtérülése. A havi átlagos bérleti díjakkal számított és éves jövedelemadóval csökkentett bevétel, illetve az átlagos négyzetméterárral kalkulált vételár alapján számított lakásbérleti hozamok 3-10 százalék között vannak.

Ha szeretnéd megismerni, hogyan kereskednek a profik az online tőzsdén, a Tőzsde napon konkrét tippeket kaphatsz tőlünk, amelyeket azonnal beépíthetsz a kereskedésedbe. A részvétel ingyenes, viszont regisztrációhoz kötött! (x)

Ha az értéknövekedést is figyelembe vesszük Budapest belső részén 9,5-13 százalék hozamok érhetők el (az V., a VI., a VII., a VIII., a IX. kerületben), a külső kerületekben 10 százalék feletti hozammal számolhatunk (pl. a X. vagy a XVIII. kerületben). Közel 9 százalék a hozam az új lakásprojektek legtöbbjével rendelkező XI. és XIII. kerületben, illetve a szintén kedvelt XIV. kerületben is. Lakásbérlet szempontjából a tömegközlekedéssel is jól feltárt, rendezett városrészek a legalkalmasabbak, különösen, ha felsőoktatási intézmények és a fontosabb munkahelyi övezetek jól elérhetőek.

A vidéki helyzet

A vidéki városokban az értéknövekedéssel korrigált hozam a vizsgált városok közül Győr kivételével mindenütt 10 százalék feletti. Debrecen, Kecskemét, Miskolc, Pécs mellett Szolnok, vagy Tatabánya – általában az új munkahelyek miatt vonzó vidéki városok – jó célpontja a befektetőknek.

Panelt Debrecenben, Kecskeméten és Tatabányán is érdemes venni, az Otthon Centrum által megkötött adás-vételi és bérleti szerződések alapján akár 15 százalékos hozam is elérhető. Mivel Budapesten jellemzően drágábbak a panellakások (a vidéki városokban 250 ezres négyzetméterár kimagaslónak számít, Budapesten 300 ezer alatt alig találunk eladó panelt), a hozamok némileg alacsonyabbak, de a X. kerület és Csepel lakótelepein a vidéki városokéhoz hasonló hozammal számolhatunk. Ezekben a városrészekben azonban fontos a helyismeret, aki nem akar kockáztatni, az 10% feletti hozamot érhet el Óbudán, Kelenföldön vagy Zuglóban is.

Növekedés

A lakásárak növekedése már rövid távon is jelentős nyereséget hozott a befektetőknek. A KSH országos adatai szerint 2014 II. negyedévétől napjainkig minden negyedévben 8-17 százalékkal nőtt az átlagos lakásár az előző év azonos időszakához képest. Az Otthon Centrum szerint az országos átlagnál lényegesen magasabb árnövekedés volt mérhető a fővárosban és a megyei jogú városok jó részében.

Három év alatt 50 százalékos vagy ezt meghaladó mértékben nőttek Budapest belvárosában a téglaépítésű társasházi lakások átlagárai az V., a VII. és a IX. kerületben. A külső kerületek között kiemelkedő árnövekedés volt a IV., a X., a XV., a XVIII. és a XIX. kerületben, de nem panaszkodhatott az sem, aki az eleve magas átlagárszinten indult XI., XII., vagy XIII. kerületben adott el lakást az év végén, hiszen ezekben a kerületekben és bő 30%-kal magasabb volt az átlagár, mint két évvel azelőtt.

Ugyanez igaz az épülő projektekre is: aki időben beszáll és új építésű lakást vesz, akár egy-másfél év leforgása alatt 10-30 százalék értéknövekedést realizálhat új otthonával, ha valakinek (magasabb áron) átadja a lakás megvásárlásának jogát. Az adás-vételi szerződés nem változik, a fejlesztő az eredetileg szerződött áron és feltételekkel adja az ingatlant, az új vevő az eredeti helyébe lép, a projekt elején szerződött ár és az aktuális árszint közötti különbözet az eredeti vevőt illeti.

Egy 25 milliós ingatlan esetében, ha csak 10 százalékkal nő a vételár a projekt meghirdetése és befejezése között (+2,5 millió Ft) és az induláskor fizetett foglaló és első részletfizetés a teljes vételár 20 százaléka, akkor gyakorlatilag 5 millió Ft befektetéssel másfél év alatt 2,5 millió profit realizálható. Egy ilyen rövidtávú befektetési stratégia, bár szép hozammal kecsegtet, kockázatos: ha mégsem emelkedik az ár, esetleg pont arra a lakásra nincs másik vevő, akkor – amennyiben a vételár többi részét nem tudja kifizetni – a befizetett pénzének búcsút mondhat a vevő.

Ezekkel nem árt tisztában lenni

A hosszútávra (min. 3 hónapra) történő lakás bérbeadás egyéni vállalkozóként, adószám (bejelentkezési kötelezettség) nélkül magánszemélyként és adószámos magánszemélyként végezhető. A legtöbben adószám kiváltása nélkül végzik. Ehhez az szükséges, hogy a magánszemély ne legyen egyéni vállalkozó, ne végezzen egyéb gazdasági tevékenységet, ne legyen közösségi adószáma és ÁFA mentesen adjon bérbe (alapesetben az ingatlan bérbeadás mentes az ÁFA alól). Ettől még a bérbeadó alanya az ÁFA törvénynek, azaz bizonylat kiadásra kötelezett. Mivel nincs adószáma, ezért nem számlát állít ki, hanem például a bizonylat a szerződés lehet.

A bevételt és az elszámolható költségek körét is a személyi jövedelemadóról szóló jogszabály határozza meg. A bérbeadás után jövedelem szerint kell adózni, ami azt jelenti, hogy a bevételből le lehet vonni az elismert költségeket. A költségelszámolás kétféle képen történhet:

  • 10 százalékos költséghányad (itt a bevétel 90%-a az adóalap, egyéb költség elszámolásra nincs lehetőség)
  • tételes elszámolás, ez esetben tételesen kell a számlákat gyűjteni, amelyek jellemzően a tevékenység folytatása érdekében felmerült költségek (pl. rezsi költség) és az értékcsökkenési leírás a törvényben meghatározott módon.

A jövedelmet 15%-os SzJA terheli. Amennyiben a bérbevevő nem kifizető, akkor a bérbeadó magánszemélynek megának kell az adóelőleget meghatározni, és negyedévet követő 12. napig megfizetni a NAV részére, majd év végén bevallást kell készíteni. Amennyiben a bérbevevő kifizető, akkor a kifizetőnek kötelessége a magánszemély nyilatkozata alapján meghatározni a jövedelmet (tételes elszámolásnál maximum 50%-os költséghányadról nyilatkozhat), és ezt a normál bevallásaival köteles a magánszemély helyett megfizetni úgy, hogy azt előzetesen levonta a bérleti díjból.

A rövidtávú (turisztikai célú) bérbeadás, tulajdonképpen fizető vendéglátás kizárólag adószám birtokában végezhető és jegyzői működési engedélyre is szükség van. A bérbeadás ezen formája nem mentes az ÁFA alól sem. Erre a tevékenységére választható alanyi adómentes státusz, ami jelen pillanatban 8 millió Ft-os értékhatárt jelent. Ezt minden év decemberében lehet választani a következő adóévekre, a választás feltétele, hogy a tárgy évet megelőző, és a tárgyévben a tényleges árbevétel nem haladja meg évenként a 8 millió Ft-ot, valamint tárgyévet követő év várható bevétele sem haladhatja meg ez az értékhatárt.

A jogszabály a fizető vendéglátóknak biztosítja a tételes átalányadózás lehetőségét. Ezt csak saját tulajdonú ingatlanoknál választhatják, ha legfeljebb 3 lakásban folytatja ezt a tevékenységet. Az adó éves összege 38,400 Ft szobánként, melyet nem befolyásol az, hogy az év nem minden hónapjában van a szoba kiadva.

Az éves adó összegét negyedévente kell megfizetni. A tételes átalányadózást választóknak nem kell 2018-tól egészségügyi hozzájárulást sem fizetni. Amennyiben bérbeadó a fizető vendéglátás után úgy adózik, mint a hosszútávú bérbeadás esetén, akkor költséget is elszámolhat. Ez esetben a tényleges jövedelem alapján adózik, és a jövedelem 19,5%-át egészségügyi hozzájárulás címen meg kell fizetni.

Hirdetés
Lakáshitel-kalkulátor
Hirdetés
Ezt olvasta már?

Most még érdemes ingatlanba fektetni »