Már az olcsóbb térségek lakásai is dinamikus drágulásba kezdtek

| forrás:
TF-információ
| olvasási idő: kb. 3 perc

Az árak emelkedése és a forgalom bővülése mellett idén (és még inkább majd jövőre) a lakásépítések is beindultak, így a magyar lakáspiac "normál" üzemmódot felvéve érett szakaszba léphet. Az elmúlt évekkel szemben az idei forgalmi adatok alapján minden területi szinten (jogállás, megye, nagyvárosok, kerületek, irányítószám-körzetek) az árak kiegyenlítődését, azaz az olcsóbb térségek nagyobb ütemű drágulását látjuk. Ugyanakkor az még nem derült ki, hogy ez vajon egy hosszabb távú trend előjele, vagy az árolló csak ideiglenesen záródik - áll az OTP legfrissebb, a NAV idei első három negyedéves ingatlanforgalmi adatait feldolgozó Lakóingatlan Értéktérkép elemzésében.

Átlagárak alakulása

Országos szinten az átlagár, a tavalyi adatokhoz képest, eddig 13 százalékkal nőtt. Az előző évekkel szemben, amikor a fővárosi és megyeszékhely-szintű drágulás messze meghaladta az alacsonyabb jogállási szintekét, most 10 százalékra nőtt az áremelkedés mértéke a községekben.

Ezzel párhuzamosan a budapesti drágulás idén 15 százalékra mérséklődött. A kisebb városokban ez a mutató valamivel 10 százalék alatt maradt, míg a megyei jogú városokban 13 százalék körül mozgott. Ugyancsak szembe megy az előző évek trendjével (de következik a meredekebb községi drágulásból), hogy az önálló házak ára emelkedett a leginkább. 2017-ben eddig, 16 százalékkal, míg a tégla és lakótelepi lakásoké ettől elmaradva, 11 és 13 százalékkal. Az elmúlt évek látványos paneldrágulása után mára a lakótelepi lakások országos átlagára már meghaladja a 225 ezer forint/négyzetmétert.    

„Ebben az évben a tizenkilenc megye közül sehol nem csökkent az eladott lakóingatlanok átlagára” – mondta Valkó Dávid, az OTP Jelzálogbank ingatlanpiaci vezető elemzője.

„Az átlagár lista élén három dunántúli megye, Zala, Tolna és Baranya állnak. A fővárosnál is jobban, 15 százalékot meghaladó mértékben az előbb említettek mellett még Csongrád és Veszprém megyék drágultak. Érdekes, hogy a legdrágább megyék közül Győr-Moson-Sopron és Hajdú-Bihar viszont az áremelkedési sorrend utolsó ötödében vannak, amire magyarázat lehet, hogy az árak további emelkedésére a magas bázis miatt itt már kisebb lehetőség van. Mindenesetre ebből a rangsorból is bizonyos szintű területi kiegyenlítődés olvasható ki” – tette hozzá az elemző.   

Győr-Moson-Sopron megye a legdrágább

Budapestet (412 ezer forint/négyzetméter) nem számolva továbbra is Győr-Moson-Sopron a legdrágább, 265 ezer forint/négyzetméter átlagárral. A 200 ezres szintet azonban egyre több megye, immár Pest, Hajdú-Bihar, Vas és Somogy is meghaladja. Az eladott ingatlanok országos átlagára, az év első három negyedévében, 286 ezer forint volt négyzetméterenként.

Megyeszékhelyek közül Zalaegerszeg drágult a legjobban (23 százalék), majd Veszprém 21 százalék, Szeged 20 százalék és Pécs 19 százalék következnek. Érdekes – de magyarázat itt is a magas bázis lehet –, hogy a megyeszékhelyek között Győr áll a rangsor leghátulján 6 százalékos drágulással egy év alatt. Ezzel együtt továbbra is Győr a legdrágább megyeszékhely 267 ezer forint/négyzetméters átlaggal.

A 250 ezres limitet emellett még Debrecen, illetve Kecskemét lépi át, Székesfehérvár és Veszprém valamivel az alatt marad. Salgótarján, Miskolc és Szolnok számítanak hagyományosan a legolcsóbb városoknak. Nógrád megye székhelye az egyetlen, ahol az eladott lakóingatlanok átlagára nem éri el a 100 ezer forint/négyzetmétert sem.

Nagy ütemű drágulás a fővárosban

Valkó Dávid szerint szembetűnő, hogy a fővárosi kerületek árváltozás rangsorának élbolyában idén több olyan, alapból olcsó kerület van (XXIII. – itt 33 százalék a drágulás!, XXI., XVI., XVII.), amelyek nem tipikus befektetési célpontok és a forgalom is viszonylag csekély. Ezekben a kerületekben az alacsony bázis miatt mehetett végbe nagy ütemű drágulás.

A klasszikus belvárosi területeken (V., VI., VII.) ugyanakkor, ahol az elmúlt években rohamos áremelkedés zajlott le, idén csak 15-18 százalék közötti áremelkedési értékeket látunk, ez a középmezőnyhöz elegendő szint. Az irányítószámok szerinti körzeteket vizsgálva 50 százalék körül drágult, és ezzel élen áll a fővárosban a 1205-ös és 1202-es körzet, azaz a XX. kerület Erzsébetfalva és Kossuthfalva kertvárosi részei.

Az V. kerület ismét messze vezeti a budapesti árrangsort a közel 700 ezer forintos átlagos négyzetméterárral. Ettől, a második legdrágább kerület, az I. fajlagos átlagára majdnem kerek százezer forinttal marad el. A félmilliós szint fölé ezek mellett még a II., XII. és VI. kerületek jutottak.

A nagy ütemű éves áremelkedés hatására a lista végén lévő kerületek felzárkózása a számokban is megmutatkozik: míg tavaly ilyenkor még tíz olyan kerület volt, amelyek átlagára 300 ezer forint/négyzetméter alatt maradt (a XXIII. kerületé 200 ezer alatt!), addig idén ez a csoport megfeleződött. A továbbra is legolcsóbb XXIII. kerületben is 260 ezer forint/négyzetméter az ár. Az V. kerület hat irányítószám-körzetéből négy az ár rangsor legelején áll; a legdrágább továbbra is a 1051-es irányítószám 780 ezer forint/négyzetméterrel. Az 550 ezres szintet további 20 irányítószám-körzet haladja meg, amelyek mind a budai és a pesti belvárosi kerületekben vannak. 

Még mindig népszerű befektetés az ingatlan

Valkó Dávid a befektetési piacról elmondta, hogy bár az ilyen céllal vásárlók becsült aránya az összforgalmon belül 30 százalék körülire csökkent, jelenlétük egyéb alternatív befektetési lehetőség híján továbbra is meghatározó lesz a keresleti oldalon.

"Speciális szegmensként megnőtt azok száma, akik nem egy-két lakást vesznek, hanem törekednek egy nagyobb portfolió kialakítására. Azokon a területeken, ahol hiányzik az új építés, ott régebbi társasházakban egész szinteket szeretnének megvenni. Ahol viszont van bőséges újlakás-kínálat, ott ilyen épületekben vesznek egyszerre akár (több) tucatnyi lakást" - magyarázta az elemző.

"Az új lakás vásárlását, illetve ezek kiadását kevésbé kockázatosnak, a megtérülést könnyebben/biztosabban kalkulálhatónak tartják a használt lakásokénál. Emellett számukra nem probléma, ha a lakás átadása még odébb van, mivel hosszabb távra terveznek. Az értékesítés korai szakaszában vásárolva ráadásul a bevezető ár és az átadáskori ár közötti hozammal is kalkulálhatnak. Az ilyen típusú befektetők egyelőre magánszemélyek; a bérleti piac laza szabályozása miatt intézményi befektetők számára még nem vonzó a magyar piac" – tette hozzá.

Milyen jövő vár a piacra?

A jelenlegi újlakás-boom jövőjét nagyban befolyásolja, hogy az eredetileg 2019 végéig hatályos 5 százalék áfa, illetve megemelt CSOK meghosszabbításra kerül-e. A legfrissebb információ szerint a Kormány ezt nem tervezi, ugyanakkor más, kedvező elemeket bevezethetnek a lakásépítés támogatására. Erről a választási hajrában, minden bizonnyal lesz már információ, addig azonban bizonytalanság uralkodik e tekintetben.

Ha 2019 végén újra 27 százalékra emelkedik az új lakások áfája, az további áremelkedést generál ebben a szegmensben. Félő, hogy ez a mostani keresleti hajrá végét jelentené, s középtávon – mivel a használt lakások árát is nagyban az újaké húzza fel – mind jobban a lakásbérlet felé terelné az embereket. A válság hozadékaként az albérletben lakás az elmúlt években elfogadottabbá vált.

A mai fiatalok, az előrejelzések szerint általánosságban kevéssé ragaszkodnak majd az ingatlantulajdonhoz, így természetes folyamat részeként is terjed a lakásbérlet.

A már két éve kétszámjegyű reálár-növekedés idén, várakozásaink szerint nem vált még egyszámjegyűre, de egyre valószínűbb a lassabb bővülési ütem. Középtávon az általános gazdasági bővülés szintjét veheti fel az árak változása is. Tartjuk korábbi becslésünket, mely szerint a tavalyi, nagyjából 150 ezer után a lakáspiaci forgalom rövidtávon beállhat a válság előtti évek átlagát jelentő 170-190 ezres sávba. Ugyancsak megismételve korábbi véleményünket, országosan éves szinten – bár 2018-ban és 2019-ben az építési volumen elérheti, illetve meghaladhatja a 30 ezres szintet – 25 ezer lakás megépülése lehet egyensúlyban a kereslettel.

Hirdetés
Szavazz!

A Balaton északi vagy a déli partja vonzóbb?

Hajlamosak vagyunk kőbe vésett értékítéletet feltételezni, pedig még az...

Védtelenek lesznek az adataink?

Május végén lép életbe a GDPR, és itthon egyetlen szervezet sem lesz 100...

Forex szemináriumok

Tudtad, hogy ha megtanulsz egy pénzkezelési módszert a valószínűségre...

Konferencia

A hazai kockázati befektetői piacon egyre nagyobb szerepet vállalnak a...

Lakáshitel-kalkulátor
Önfenntartó, magyar találmány

A NOAH House-projekt egy egyedülálló magyar találmány. Megálmodója Blaskovich...

Brexit

"Katasztrofális" következményekkel járna a brit élelmiszeripar...

A Bank of England kormányzója szerint a brit EU-tagság megszűnésének...

Hirdetés
Csok

Félszoba: megoldás vagy hátrány?

A lakásvásárlóknak fontosabb a lakószobák száma, mint a lakás alapterülete....

Budapesten viszik a legtöbb csok-ot

Az indulás, 2016 januárja óta 11,2 milliárd forint összegű csok-támogatást...

Határokon át

Közel egymillió bevándorló kapott uniós állampolgárságot

Az új állampolgárok 88 százaléka az Unión kívülről érkezett.

Hirdetés
Ezt olvasta már?

Magyarország járhat rosszul az új uniós költségvetéssel »