Tovább drágulnak a lakások idén
| forrás: TF-információ | olvasási idő: kb. 4 perc2017-ben a lakásárak növekedése tovább folytatódott Magyarországon, az év második negyedévének végén az FHB Lakásárindex 249,3-as értéken állt, ami az eddigi legmagasabb szint az index történetében, több mint 24 százalékkal haladja meg a válság előtti maximumot. A jövőre nézve pedig a további növekedést több tényező is segítheti. A 2018-ban kedvezően alakulnak a makrogazdasági kilátások. Idén folytatódik a bérek emelkedése, ami pozitívan hat a háztartások jövedelmi helyzetére, és így a lakáspiaci keresletre is. A bérek növekedése mellett a foglalkoztatás bővülése is javítja a háztartások jövedelmi helyzetét. A jövedelem növekedése 2000-től kezdődően jelentősen meghaladta a lakásárak változását, így a jövedelmi helyzet alapján a lakások további drágulására lehet számítani - figyelmeztet az FHB.
A befektetők továbbra is aktívak
Az alacsony kamatkörnyezet és a növekvő árak sokakat a befektetési célú lakásvásárlás felé tereltek az elmúlt pár évben, és egyelőre nem is látszik a befektetési célú lakásvásárlók arányának csökkenése a hazai piacon. A Duna House adatai szerint Budapesten és vidéken is inkább növekedett e vásárlói csoport jelentősége.
6. ábra. A befektetési lakásvásárlók aránya a vásárlói csoportban (a havi átlagok alapján) (Forrás: Duna House)
A jövőben azonban a befektetők aránya csökkenhet. A lakásárak mérsékeltebb növekedése, illetve a magas árak miatt – miközben a bérleti díjak már nem követik ezt a nagyfokú emelkedést – csökkennek az elérhető hozamok. Ugyanakkor az alacsony kamatszintek miatt a lakás sok esetben versenyképes alternatíva lehet.
A lakosság megtakarításai
2017-ben ismét emelkedett a készpénzes megtakarítások szerepe a lakosság körében, de még így is messze elmarad a 2015-ös szinttől. 2015-ben a lakosság nagyjából 600 milliárd forintnyi (akkori árakon nagyjából 60 ezer lakásnyi) új megtakarítást képzett készpénzben, míg 2017. 3. negyedétől 1 évet visszatekintve az összeg csak 296 milliárd forint volt (a jelenlegi átlagárakon nagyjából 23 ezer lakásnyi).
Ugyanakkor ismét erősödni látszik a részvények szerepe a megtakarítások között. Összességében tehát kevesebben lehetnek, akik a lakáspiacon keresnek helyet a likvid vagyonuk számára, de továbbra sem elhanyagolható a szerepük.
7. ábra. A háztartások pénzügyi eszközökbe helyezett megtakarításai (4 negyedéves gördülő összeg, Mrd Ft) (Forrás: MNB)
Mi várható 2018-ban? - Kínálati oldal
Idén jelentősen megugorhat a használatba vételi engedélyek száma, az új lakások tömeges elkészülése a használt piacra is hat: az új otthonba költözők ugyanis erre az időpontra időzíthetik korábbi ingatlanuk eladását, ettől bővülhet a kínálat, és így ez mérsékelheti a lakásár-növekedést.
Ezt elsősorban a vállalkozások által épített lakások tömeges száma befolyásolhatja majd az idén, a családi ház építések inkább az építkezés kezdeténél fejtik ki hatásukat, valamint a 2016-os áfacsökkentés és CSOK emelés kapcsán elindított beruházások közül sok már el is készült, tehát ezek hatása már megjelenhetett a piacon.
A Budapesti Lakáspiaci Riport adatai szerint csak a fővárosban közel 10 ezer értékesítésre épített lakás átadása várható, míg az Otthon Centrum gyűjtése szerint vidéken további 3400 otthont adhatnak át. Az új lakások elkészülése nagyobb hatással lehet a budapesti piacra, ahol a 2018-ban átadott lakások száma a 2016-os tranzakciónak több mint negyedével egyezik meg (2016-ban Budapesten 37 449 adásvétel történt), míg vidéken az arány jóval kisebb.
8. ábra. Az átadni és átadni tervezett lakások száma, valamint a lakáspiaci tranzakciók alakulása Budapesten (Forrás: Budapesti Lakáspiaci Riport, KSH. * a vállalkozások által épített lakások száma. ** a KSH adott első háromnegyedévben átadott vállalkozók által épített lakásszám+a Budapesti Lakáspiaci riport legalább 4 lakást tartalmazó projektben várható átadások az év utolsó negyedévében. *** A Budapesti Lakáspiaci Riport adatai a legalább 4 lakásos társasházban átadott lakások várható számáról)
Természetesen nem minden új lakás vásárlója adja el korábbi lakását (első lakásukat vásárlók vagy a befektetők). A befektetők aránya ráadásul pont a fővárosban a legmagasabb, ami csökkenti az új lakások használtra gyakorolt hatását, többen akár 2-6 lakást is vásárolnak egyszerre az újépítésű projektekben.
Összességében azonban a számok azt mutatják, hogy az új lakások elkészültének használt lakáspiacra gyakorolt fékező hatása érzékelhető lehet idén, különösen Budapesten. Ennek némileg ellenpontját jelenti, hogy az új lakások árai növekednek a dráguló építőanyagok és munkaerőköltségek következtében, ami továbbgyűrűző hatásként a használt lakáspiacon is felfelé húzhatja az árakat. Megítélésünk szerint azonban az új lakásoknál összességében lassulhat az árnövekedés a piaci kínálat bővülésével.
Hogyan alakulhatnak az árak 2018-ban?
Országos szinten az átlag lakásárak változására erőteljes befolyással van a főváros áralakulása, a tranzakciók negyede ugyanis itt köttetik, és az eddigi növekedés motorja Budapest. 2013 és 2017 második negyedéve között az átlagos négyzetméterárak közel 78 százalékkal növekedtek, míg a megyeszékhelyeken csak 40 százalék körüli, a községeknél pedig ennél is kevesebb, 16 százalékos volt az emelkedés.
Budapesttel külön is érdemes foglalkozni, az MNB véleménye szerint ugyanis annak ellenére, hogy országos szinten a lakásárak a fundamentumok által indokoltnál még alacsonyabbak, Budapesten nem ez a helyzet. A jegybank szerint a fővárosi árak már elérték és némileg meg is haladták a fundamentumok által indokoltat.
Bár 2017 első felében már megfigyelhető volt némi lassulás a fővárosi növekedésben, így az MNB szerint a felülértékeltség nem nőtt tovább. Ugyanakkor a 2017 első félévében eladott ingatlanok még így is több mint 11 százalékkal magasabb fajlagos áron cseréltek gazdát, mint 2016-ban az FHB Index adatai szerint.
8. ábra. Az átadni és átadni tervezett lakások száma, valamint a lakáspiaci tranzakciók alakulása Budapesten (Forrás: Budapesti Lakáspiaci Riport, KSH. * a vállalkozások által épített lakások száma. ** a KSH adott első háromnegyedévben átadott vállalkozók által épített lakásszám+a Budapesti Lakáspiaci riport legalább 4 lakást tartalmazó projektben várható átadások az év utolsó negyedévében. *** A Budapesti Lakáspiaci Riport adatai a legalább 4 lakásos társasházban átadott lakások várható számáról)
Fontos kérdés, hogy miként alakulhatnak idén a községekben a lakásárak, ugyanis itt a legnehezebb megállapítani az árváltozás nagyságát és adott esetben irányát is. A lakásállományhoz képest itt történik arányaiban a legkevesebb tranzakció az országban, Miközben Budapesten 2016-ban az állomány több mint 4 százaléka gazdát cserélt, és a városokban is meghaladta a 3 százalékot, a községekben a lakások csupán 2,6 százaléka váltott tulajdonost.
10. ábra. A tranzakciók aránya a lakásállományhoz képest településtípus szerint (Forrás: KSH, Miben élünk 2015)
Mint az a 11. ábráról leolvasható, a válság előtti szinthez képest jelentős a lemaradás a községek illetve az elmaradottabb országrészek településeinek lakásáraiban, ráadásul esetükben – Közép-Magyarországot és Közép-Dunántúlt nem számítva – a jövedelmek is a legkisebb mértékben változtak 2007-hez képest, a válság ugyanis épp ezeket a területeket viselte meg a legjobban.
11. ábra. A lakásárak változása a válság előtti maximumhoz képest valamint a jövedelemváltozás (2007 és 2015 közötti egy főre jutó kalkulált nettóbér a népesség és a béradatok alapján) kapcsolata Magyarországon régiós és településtípus szerinti bontásban (Forrás: KSH)
A mélypontot követően a válság által leginkább érintett országrészeken a jövedelembővülés meghaladta a jobban teljesítőkét, ennek ellenére a lakásárak növekedésében ez kevésbé volt tetten érhető. Leginkább Budapesten növekedtek az árak, annak ellenére, hogy a jövedelembővülés itt volt az egyik legkisebb.
"Az idei évre összességében kedvezőek a hazai lakáspiaci kilátások, így 2018-ben a lakásárak további növekedését várjuk. 2018-ban a lakásárak növekedése országosan 5 és 10 százalék között alakulhat. A fővárosban ennél valamivel nagyobb, míg a kisebb településeken inkább a tartomány alsó sávjába eső növekedést várunk, de az egyes országrészek között ebben nagyobb eltérések lehetnek" - írta közleményében az FHB.
